Жилой загородный дом по сравнению с садовым домом, не предназначенным для постоянного проживания, дает своему хозяину пять явных преимуществ:

- регистрацию по месту жительства;

- право на оформление имущественного налогового вычета (см. письмо ФНС России № БС-4-11/14930 от 15.09.2020);

- возможность сэкономить на оплате за электроэнергию по «сельскому тарифу» в размере 30%;

- возможность использования маткапитала;

- шанс бесплатно газифицировать дом в рамках президентской программы социальной газификации.

Однако все эти бонусы можно получить лишь при должном юридическом оформлении. Кроме того, провести центральное водоснабжение и электричество (о важности их наличия — ниже) будет невозможно без определенного набора документов.

Где найти информацию?

О процедурах перевода дачного дома в жилой говорится в двух документах:

- Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 (ред. от 24.04.2020). Там же, в главе 2, представлен исчерпывающий перечень условий, которым должно соответствовать жилое строение на загородном участке;

- Постановлении Правительства РФ от 24.12.2018 №1653.

Перевести садовый, или дачный дом в жилой фонд можно и в рамках процедуры, прописанной в ФЗ-35 от 1 марта 2020 г.: в документе регламентируется такой перевод для молодых семей в целях улучшения жилищных условий.

Согласно этому же закону, дачные дома — временные строения, не предназначенные для постоянного проживания, поскольку они не предусматривают таких коммуникаций, как водоснабжение и отопление. Получается, вопрос об узаконивании обновленного жилого строения встанет перед желающим проживать круглый год на даче все равно — без этой процедуры будет невозможно обеспечить жилье всем необходимым.

Какой дом можно перевести из статуса дачного в статус жилого?

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно разобраться с несколькими аспектами. Необходимо:

- определить статус земли. Не всякая категория земли, на которой построена дача, допускает капитальное строительство. В первую очередь, это возможно на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения. Относится ли к этим категориям ваша земля, можно узнать на портале Росреестра;

- проверить категорию земли. Как правило, дачные дома изначально строятся на землях двух категорий:
- СНТ (садовое некоммерческое товарищество);
- ДНП (дачное некоммерческое партнерство).

Хорошая новость: обе категории разрешают переоформление дома в статус жилого.

Если права на землю не зарегистрированы, а дача стоит на ней?

Бывает так, что на землю не зарегистрировано право собственности, без которого дачу в жилой фонд перевести невозможно. В этом случае может помочь дачная амнистия — упрощенная система оформления прав собственности на загородное имущество и участок, не имеющих официального статуса. Срок ее действия продлен до 01.03.2026.

Зарегистрировать неучтенный участок можно, написав заявление в Росреестр. Если этого не сделать, администрация района, где находится ваша жилая недвижимость, вправе снести дом и присвоить участок сразу после отмены закона о дачной амнистии согласно решению суда.

Каким должен быть дом, чтобы перейти в статус «жилого, капитального»?

В доме должны быть соблюдены все условия, необходимые для проживания круглый год:

- проведены водоснабжение, канализация, электроснабжение и отопление;

- должна быть устойчивая конструкция и капитальная кровля;

- иметься фундамент;

- вставлены окна, обеспечивающие теплоизоляцию.

Кроме того, обратите внимание на высоту «разрешенных» строений. Закон ее ограничивает: дом должен иметь не более трех этажей. Также там не должно быть деления на квартиры: один дом — одна семья.

Схема перевода дачного дома в жилой

После завершения ремонтных работ необходимо получить техническое заключение о надлежащем состоянии дома. Для этого на осмотр вызывается технический эксперт из любой проектной организации с лицензией СРО (член саморегулируемой организации по инженерным изысканиям). Подготовка документа занимает две недели.

Далее на основании заключения нужно получить решение от администрации района о признании садового дома жилым. Полный комплект документов необходимо подать в Росреестр. Завершающий этап — получение новой выписки из ЕГРН с данными участка и дома.

Весь процесс перевода бесплатный, за исключением подготовки технического заключения. По Москве и области цены варьируются от 15 000 до 25 000 рублей. Уточнять стоимость нужно в профильных организациях своего города. Также, возможно, потребуется оплата нотариальной доверенности, если будет необходимость передачи права согласования другому лицу.

Если построить дом на месте дачи и не узаконить его

Если возведенный дом построен с нарушениями норм закона, были допущены, например, меньшие отступы от забора (вместо 3 метров — 1 метр), он выше трех этажей, узаконить его не получится. Администрация выпишет штраф в размере 3000 рублей за одну незаконную постройку.

Проигнорировавшему оплату штрафа владельцу жилья пришлют предписание привести объект в надлежащее состояние. Если все требования администрации не будут удовлетворены, дело перейдет в суд, где будет вынесено постановление по сносу этого дома.

Кроме того, такой самострой будет сложно передать по наследству, подарить или продать. Вопрос законности постройки встанет все равно.

Если же дом построен с соблюдением всех нормативов, но не узаконен как жилой, максимальная мера наказания — штраф. Не выплатив штраф, собственник не сможет проводить с домом никаких юридических операций. Как правило, на этом все заканчивается.

Выявляются подобные объекты после жалобы, поступившей в администрацию района от недовольных шумом стройки соседей. Также сами сотрудники администрации часто отправляют квадрокоптеры для фиксации новых незаконных построек.